2 開発許可制度について

（質問）
○次に、開発許可制度について質問させていただきます。
　この質問につきましては、市内の宅建協会から我が自民クラブへ要望が上がってきた案件について内容を調査し、精査した上で質問をさせていただくものでございます。
　まず、今さらながらですが、開発許可制度の概要を述べさせていただきます。
　人口の都市への集中と土地需要の増加は、無秩序な市街地の拡散をもたらし、都市環境の悪化や公共投資の非効率化などを伴います。
　そのような土地利用の弊害をなくし、都市住民の健康で文化的な生活を保障するとともに、機能的な経済活動の運営を確保する制度の一つが都市計画法に基づく開発許可制度ですと新居浜市のホームページにはあります。また、その制度の規模も掲載されています。この制度は、一定規模以上の開発行為を行う場合に、知事または市長の許可が必要となるもので、開発行為に一定の水準を保たせることにより、良好な都市環境を維持するための制度です。新居浜市の場合、都市計画区域内で行う1,000平方メートル以上の開発行為、都市計画区域外で行う１万平方メートル以上の開発行為に対して市長の許可が必要ですと指示されています。今、述べました開発の許可の文言の中に、知事の許可とありますことから、愛媛県のホームページの都市計画、開発許可制度の概要を見させていただきました。開発行為の制限の中に、開発行為を行う者は、特別なものを除いて（適用除外法第29条第１項各号）知事の許可を受けなければなりません。今治市、宇和島市、八幡浜市、新居浜市、西条市、大洲市、四国中央市及び西予市については、知事に与えられた開発許可の権限を県条例により各市長に移譲しており、各市で事務処理しています。このように記載されています。その記載の後に、新居浜市と同じように、開発の規模に対する事項も記載されているのですが、ここに新居浜市と愛媛県の合致しない部分があります。愛媛県は、非線引き都市計画区域内では、許可が必要な平米数を3,000平米以上の開発としていますが、新居浜市では1,000平米以上と記載されています。先ほど述べましたように、開発権限を各市長に移譲しとありますが、やはり愛媛県と新居浜市において、開発行為の許可規模は符合すべきではと思いますが、その点についての見解をお聞かせください。
（建設部長答弁)
○建設部長（三谷公昭）（登壇）　開発許可制度についてお答えいたします。
　愛媛県における許可を要する開発行為の規模は、都市計画法施行令第19条第１項の規定を適用しており、区域区分、いわゆる線引きのない都市計画区域における許可を要する規模を3,000平方メートル以上と定めております。新居浜市では、平成16年に線引きを廃止し、非線引き都市計画区域とする際に、これまで市街化調整区域では、全ての開発行為に許可が必要であったものを、3,000平方メートル以上へと大幅に緩和することは、乱開発による環境の悪化、中心市街地の空洞化、無秩序、無計画な都市の拡大が起こることも懸念されたため、愛媛県とも協議を重ね、都市計画区域内の許可を要する規模に関して、都市計画法施行令第19条第１項ただし書の規定による開発行為の規模を定める条例を制定し、線引き廃止前の市街化区域内と同じく1,000平方メートル以上としたものです。
　開発許可制度は、整備する施設に一定の基準を持たせ、また防災上の必要な措置を義務づけるなど、安全で良好な住環境を確保するとともに、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街地形成に寄与する役割を有しております。災害リスクが高いエリアでの新たな開発行為の抑制や人口減少、高齢化及び財政制約などに対応したコンパクトシティーの形成のための手段として、開発許可制度を活用するためにも、新居浜市の許可を要する開発行為の規模は適正であると考えております。
（再質問）
○２２番（伊藤謙司）（登壇）　先ほど答弁の中に、災害というお話が少し出たんですが、それを考えると、今市内の町の中には、結構古い町並み、特に中心市街、川西なんかのほうにはあると思います。その部分でいうと、先ほど言われとった災害リスクというのを考えると、やはり平米数というのは緩和していって、古い家を壊して、新しい町並みをつくるという観点からすると、少しそこが今の市民ニーズと合ってないような気がするんですけども、その辺はどんなでしょうか。
（建設部長答弁)
○建設部長（三谷公昭）（登壇）　伊藤謙司議員さんの御質問にお答えいたします。
　新居浜市、まちなかにまだ古い町並みが残っていて、その辺を新しくしていくのになかなか今の規制のままでは進まないんではないかというふうな御質問だったと思います。近年、おっしゃるように、老朽な空き家であるとか、そういうふうな古い町並みなどがまだ残っていることは新居浜市としてのまちづくりの課題とは認識してはおりますが、これらの課題には、様々な要因が関係しているというふうに思っておりまして、開発の規制の緩和で全て解決されるというふうなことではないとは考えております。ただ、伊藤謙司議員さんのおっしゃるような社会情勢の変化によって発生してきた新しいまちづくりのための課題っていうのは、今後いろいろな問題が重要になってくるというふうには考えておりますので、変化する社会情勢の動向などを十分把握しながらではありますが、基本的には乱開発とか、乱開発というとおかしいですけども、開発で規制していくというふうな意味合いもございますので、現行の開発制度は活用しながら、本市が目指す持続可能でコンパクトなまちづくりへ向けた都市施設の整備や適正な土地利用を行うなど、その他の現状に即したような様々な施策を図っていく必要があるのではないかと考えております。
（再質問）
○２２番（伊藤謙司）（登壇）　先ほど言われとった無秩序な開発と、町の古い家を壊していくという部分というのも少し考えていただくと。
　それと、このお話の中で、農業従事者が減っている中で、耕作放棄地というのもかなり増えていると思います。そういった部分で、荒れている農地というのは少し見るに堪えないというか、少し近隣住民の方に御迷惑をかけるというところもありますんで、その部分というのもきれいに開発をして、1,000平米じゃなくて3,000平米でっていう開発のハードルを下げてあげるほうが、新しい農地のほうの対策にもなると思うんですが、その辺の考えというのはないんですか。
（建設部長答弁)
○建設部長（三谷公昭）（登壇）　伊藤謙司議員さんの御質問にお答えします。
　農地において、次を担っていくような後継者が少なくなっているということもございまして、耕作放棄地が増えているというふうなことに対して、今の開発の規定のままでいいのかどうかというふうなお話だと思います。
　同様のような内容になるんですけども、やはり耕作放棄地に関しましても、単純に開発の規定の面積規模だけが問題ではなくて、例えば先ほど言いましたように、後継者がいないとか、所有者が不明であるとか、相続ができてないとか、そういうふうな問題等もございますので、一概に開発規制だけで同じように対策をするというのは、よいまちづくりを進めていくためには適正とは考えておりません。そういう郊外のところが逆に無秩序に、開発の規制をされずに住宅化が進むっていうことも、また違う問題も起こってきますので、同じような答弁にはなるんですけども、ほかの様々な施策等いろいろ考えながら、検討しながら対策を打っていきたいというふうに考えておりまして、新居浜市の場合、コンパクトシティーを目指しておりますので、できればまちなかのほうに家を建てていただきたいというふうな施策の中で考えていきたいと考えております。
（再質問）
○２２番（伊藤謙司）（登壇）　市内の住宅事情もこの10年、20年の人口減少でさま変わりもしております。まちづくりの観点からすると、ちょっと私はニーズに合うてないと思うんで、この質問をさせていただきました。許可制度の基準というのは、住宅の開発の一番根底だと思います。もう少し今後も検討していただいて、今のニーズに合ったような制度で進めていっていただけたらなと思います。よろしくお願いします。