空き家対策について

空き家の適切な管理をお願いします

　人口減少や高齢化など、様々な問題で社会情勢が大きく変化している中で、適切な管理がされていない空き家の増加が問題となっています。
　空き家等は、個人の資産です。所有者や管理者の責任で適切に管理しなければなりません。
　人が住まなくなり、適切な管理を行わず放置すると、様々な問題が起こります。

 

 

空き家の様々な問題

防災

屋根瓦の落下、外壁の飛散などにより、ご近所や通行人にけがをさせるおそれ

防犯

不審者の侵入や不法滞在、放火による火災のおそれ

衛生

ごみの放置や不法投棄、樹木や雑草の繁茂、動物の住みつき、害虫発生のおそれ

景観

ガラスや外壁の破損などにより、景観の悪化を招くおそれ

 

 

空き家の維持管理と利活用

維持管理

　定期的に状況を確認し、換気・通水・剪定・除草などのメンテナンスを行う。

利活用

• 売却・賃貸　…　専門家（不動産業者、空き家バンクなど）に相談する。
• 解体　…　住宅を解体して、駐車場や貸地などで土地を生かす。

 

 

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行

　適切な管理がされていない空き家等が、防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている状態を踏まえ、地域住民の生命、身体、財産を保護し、その生活環境の保全を図り、あわせて空き家等の活用を促進するために「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家特措法）」が、平成27年5月26日に全面施行されました（令和5年12月13日に改正法が施行）。

　この法律において、

• 空き家等の所有者等に、空き家等の適切な管理に努める責務があること
• 市町村が空き家等に関して必要な調査を行うことができること
• 「特定空家等」の所有者等に対し、市町村が必要な措置をとるよう助言・指導、勧告、命令、代執行ができること
• 「管理不全空家等」の所有者等に対し、特定空家等になることを防止するために必要な措置をとるよう指導、勧告ができること（改正法による新規定）

　などの規定を定めています。

「空家等」とは　（空家特措法第2条第1項）

　建築物またはこれに附属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）

 

「特定空家等」とは　（空家特措法第2条第2項）

 　次の状態にある空家をいいます。

1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

「特定空家等」に対する措置

　「特定空家等」と判断されると、市長は所有者等に対して必要な措置を講ずることになります。

　空家特措法第22条に基づく「特定空家等」への措置 [PDFファイル／217KB]

なお、助言・指導によっても所有者等が必要な措置を行わず、勧告された空き家の敷地については、固定資産税に係る住宅用地特例の対象から除外されます。

また、命令に係る措置を行わない場合は、50万円以下の過料に処せられます。

 

「管理不全空家」とは（空家特措法第13条第1項）　

　そのまま放置すれば、「特定空家等」に該当するおそれがあると当市が判断したものを「管理不全空家等」としています。New!

「管理不全空家」として勧告された空き家の敷地についても、「特定空家等」と同様に固定資産税に係る住宅用地特例の対象から除外されます。

※「管理不全空家等」は「勧告」までです。

 

 

固定資産税の特例措置の除外とは

 　「勧告」の対象となった「特定空家等」及び「管理不全空家等」に係る土地は、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外されます。
　※住宅用地は、特例措置により固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1（いずれも200平方メートルまでの場合）に課税標準額が減額されています。

　https://www.city.niihama.lg.jp/soshiki/kazei/jyuutakutokurei.html

 

 

空き家に関する相談窓口

　空き家に関する相談については、建築指導課空き家対策班が窓口となって受け付けます。

　相談内容により関係法令や条例などで対応すべきものは、担当課が現地確認などを行い、所有者等に状況のお知らせや対応のお願いなどを行います。

　老朽化して倒壊や屋根材・外壁の落下などの危険のある空き家については、所有者等に改善や適切な管理をお願いしています。

　相談窓口 [PDFファイル／229KB]

空き家であっても所有者（または管理者等）の許可なく勝手に措置を行うことはできず、また、周囲に悪影響が出ないよう適切に管理する責任は所有者にあります。所有者に状況を伝え、お話合いいただくようお願いします。

※管理不全な状態とは、樹木が繁茂し越境している、屋根や外壁などが破損し建材が落下・飛散するおそれがある、などの状態をいいます。

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法務局で「登記事項証明書」（登記簿）の交付や閲覧（詳しくはこちら＜外部リンク＞）をすることで、所有者の住所と名前を確認することができますので、記載された住所にお手紙を送付するなどして連絡を試みてください。この空き家の住所となっていても、郵便の転送サービスを利用している場合もあります。それでも連絡が取れない場合は、弁護士や司法書士が調査できる場合がありますので、御相談ください。

また、市に御連絡いただければ、現地及び所有者を調査し、問題のある個所について所有者に情報提供を行います。
なお、所有者の個人情報につきましてはお伝え出来ません。

樹木の越境は民事（相隣関係）の問題となりますので、市で伐採することはできません。民法に基づき、所有者に越境した枝を切除するよう依頼することとなります。
なお、木の根が敷地内に越境している場合は、越境部分について、所有者の許可がなくとも切り取ることができます。

※令和5年4月1日より、民法が改正され、催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しない場合や、竹木の所有者やその所在を調査してもわからない場合等には、越境された土地の所有者が自らその枝を切り取ることができるようになりました。詳しくはこちらをご覧ください。

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鳥獣保護法により、所有者であっても許可なく駆除や捕獲等はできませんので、そのような状況にならないよう、所有者に対策をしてもらう必要があります。

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不法侵入者がいる間に警察へ通報してください。ただし、不法侵入者ではなく、所有者等が管理に来ているだけということもありますので、充分御注意ください。

所有者による管理が不適当なことによって権利利益が侵害される場合等、裁判所に申し立て、管理不全建物管理命令をすることができます。また、同様に権利利益が侵害される場合等で、調査しても所有者が不明な場合等は、裁判所は所有者不明土地管理命令をすることができます。

所有者が亡くなった場合、その空き家は相続人が管理する責任を負います。相続人がわからない場合、弁護士や司法書士が調査できる場合がありますので、御相談してみてください。
また、市に御相談いただければ、調査のうえ、相続人等管理者へ必要な助言等を行います。

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相続人がいない財産は、裁判所により選任された相続財産管理人が清算することとなりますが、この管理人の選任には利害関係者からの申し立てが必要です。近隣住民が利害関係者と認められる場合もありますので、詳しくは家庭裁判所または弁護士や司法書士に御相談ください（相続財産管理人制度の詳細はこちら＜外部リンク＞）。
また、所有者の行方が分からない場合は、同様に不在者財産管理人制度があります（不在者財産管理人制度の詳細はこちら＜外部リンク＞）。

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空き家については、周囲に悪影響を及ぼさないよう、定期的な管理をお願いします（管理に関することは以降の項目を参照）。
また、再度居住される予定が無ければ、今後その家屋をどうするか、家族の方と早めの話し合いをお勧めします。

身内であっても所有者以外の方が無断でその財産を処分することはできません。
所有者が認知症で判断能力が不十分な場合、空き家の処分を行うには、まず、成年後見人などの選任申立を家庭裁判所へ行う必要があります（成年後見制度の詳細はこちら＜外部リンク＞）。
詳しい内容につきましては、市と協定を締結した団体への相談も可能です（詳しくはこちら）。

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相続人の間で遺産分割協議を行ったうえで、法務局にて不動産の相続登記を行うようお願いします。協議や手続きにつきましては、市と協定を締結した団体の御紹介も可能です（詳しくはこちら）。

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法務省のページを御参照ください。手続きにつきましては、司法書士に依頼することも可能です。
また、市と協定を締結した団体の御紹介も可能です（詳しくはこちら）。

相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、被相続人の最終住所地を管轄する家庭裁判所へ手続きをする必要があります（家庭裁判所のページはこちら）。
詳しくは家庭裁判所へ御相談ください。
手続きにつきましては、司法書士や弁護士に依頼することも可能です。
また、市と協定を締結した団体の御紹介も可能です（詳しくはこちら）

緊急時に備えて、近隣の方へ御連絡先を伝えておくことが望ましいです（近隣の方の不安が和らぐことにもつながります）。
また、定期的に樹木の繁茂や破損箇所がないかなどの御確認をお願いします。
遠方に居住しているなどの理由により管理が難しい場合は、業者への依頼を御検討ください。

御自身で業者を探していただくか、市と協定を締結した団体の御紹介も可能です（詳しくはこちら）。

詳しくはこちらをご覧ください。

新居浜市では空家等の不動産の寄付は受付しておりません。

令和5年4月27日より、相続により取得した土地であれば、建物の解体や負担金の納付等、一定の要件を満たした土地について国庫に帰属させることができる場合があります。
詳しくはこちら（法務省：相続土地国庫帰属制度の概要＜外部リンク＞）をご覧ください。