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用地買収の流れ

 道路や公園などの公共事業においては、まず用地を確保することが第一条件となりますが、そのためには皆さんのご理解とご協力が不可欠です。
 ここでは用地買収の流れを簡単に説明させていただきます。

用地買収の流れは主に次のような手順でおこなわれます

  1. 土地等の所有者、住民の方々に事業についての説明会を開催します。
  2. 必要な土地の範囲を示すため用地幅杭が設置されます。
  3. 所有者等の立会を得て、土地測量や建物調査を行います。
  4. 土地測量や建物調査によって作成された調書を所有者等に配布し、内容に間違いがないか確認していただきます。
  5. 確認していただきました内容に基づき、補償金を適正に算定します。
  6. 所有者等に補償内容を説明し、補償金を提示します。
  7. 協議がととのい次第、契約を締結します。
  8. 必要と認められれば前金として契約金額の7割を上限にお支払いします。
  9. 土地の所有権移転登記を行います。
  10. 建物や物件を移転していただき、土地を引き渡していただきます。
  11. 移転や土地の引き渡し完了を確認して、残りの金額をお支払いします。
  12. 確定申告等をしていただきます。

用地買収の流れを、イラストで説明します。(別ウィンドウで開きます)

補償項目について

 公共事業のためにお譲りいただく土地等の補償は、適正かつ公正に行わなければなりません。そのため基準に基づき、算定することになります。

土地の価格の決め方

 まず、土地の状況が類似している地域を区分して、(宅地地域、農地地域など。)このうちから標準的な土地を定め、(ここを標準地といいます。)この価格を決めます。価格を決定する際は公示価格、基準地価格、周辺の取引事例や不動産鑑定評価格を参考にし、適正かつ妥当な価格を決定します。

 そして、その標準地と個々の土地とを、国が定めた土地評価基準に基づき比較します。比較項目は街路条件、面積、間口、奥行、形状、土地の高低などです。なお、建物が建っていても公共事業の場合は更地として評価します。こうして買収対象となる土地の価格を1つ1つ決めていきます。

 土地価格は原則として毎年見直しされます。

残地補償

 買収によって残地の面積、形状等が悪くなり、価格の低下等の損失が生じる場合に補償します。

建物補償

 建物の構造、用途、経過年数、残地の状況などにより、通常妥当と認められる移転工法によって移転するために要する費用を補償します。

工作物の補償

 門扉や塀、井戸や看板などの構造や形状、経過年数等に応じ、通常移転に要する費用を補償します。ただし、土留擁壁などで土地に付加されたものは土地価格に含まれますので、補償対象とはなりません。

動産の補償

 家財道具などを移転するために通常要する費用を補償します。

立竹木の補償

 庭木や果樹、用材林等について伐採により生じる損失、または移植に通常要する費用を補償します。

営業に関する補償

 店舗、工場などの建物が移転することによって営業上の損失が生じると認められる場合には、その損失を補償します。

移転雑費の補償

 移転先の選定、建築確認申請手数料、引越しの挨拶など、移転に伴い通常要する費用を補償します。

借家人等に関する補償

 借家や借間の方にはその地域の実情において、移転するために通常要する費用を補償します。

公共事業のために土地等を売った場合の税金について

 公共事業のために土地等を売った場合には、一定の要件を満たすことによって、次の譲渡所得の課税の特例のどちらかを受けることができます。ただし併用はできません。

 代替資産の特例

 土地や建物の補償金で一定の期間内に代わりの土地建物(代替資産)を取得した場合には、その取得に充てられた金額は譲渡がなかったものとみなされます。ただし、その代替資産を将来譲渡する場合には、今回公共事業に譲渡された土地建物の取得時期、取得費用がそのまま代替資産に引き継がれます。

 5,000万円の特別控除

 公共事業の施行者より買取り等の申し出を受けた日から6か月以内に譲渡された場合に限り、その譲渡所得は5,000万円を限度として特別控除が認められます。
 ただし、この特別控除は一事業一回限りで、最初の譲渡に限って適用されます。
 また、同一年に他の公共事業による買収があった場合には、合算して5,000万円が特別控除の限度になります。
 棚卸資産等には適用がありません。

補償の内容によって適用されるものと適用されないものがあります。

課税についての判断は税務署が行います。詳しくは所轄税務署等でご確認ください。

その他の影響

 土地等を譲渡したことによって、次の項目などに影響がでる場合があります。詳しくは所轄税務署、市や県の各担当課、勤め先の給与担当者などにお問い合わせ下さい。
 扶養控除、配偶者控除、住宅取得等特別控除、市県民税、国民健康保険料、介護保険料、保育料、農業者年金など


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